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社名、住所、代表者名、業務内容、取引銀行、使用形態等を記入し、貸主に提出します。貸主はこれに基づいて入居者の信用調査を行います。申し込み時には、会社案内や業務案内等を添付すると会社の内容をより理解してもらいやすく、審査が円滑に進みます。
貸主から承諾が出れば、賃貸借契約が成立するまでに、仲介業者の宅地建物取引主任者から、重要事項(建物・設備・契約の内容・契約期間と更新・解除・法令による制限等)について記載された書面(重要事項説明書)の交付により説明を受けます。
契約締結日までに、預託金(敷金・保証金)を預け入れます。ただし、契約締結から入居までの期間が長い場合は、契約時に預託金の一部を預け入れる場合もあります。
重要事項の説明を受けた後、契約の締結を行います。契約時には、下記のような書類の一部または全部の提出が必要になりますので、早めに揃えておきます。賃貸借契約は、従来通りの借家契約(普通借家契約)と、定期借家契約に大別されます。押印するまでに契約書のすべての条項を慎重にチェックし、疑問があれば仲介業者に相談し、納得のいくまで調整しましょう。
移転先の目途がついたら、現入居ビルの退去する準備に入ります。現在締結している賃貸借契約を再確認し、契約書に基づいて貸主に解約予告を提出しなければなりません。即日解約をする場合は、解約予告期間に相当する賃料等を支払う必要があるので、スケジュールの調整は慎重に行いましょう。
原状回復とは、契約終了に伴い、各当事者が給付されたものを返還し、契約がなかったものと同じ状態に戻すことをいいます。不動産の賃貸借契約ではよく問題になるのが、明け渡し時、賃借人はどこまで原状回復する義務があるかということです。近年、賃貸住宅においては、普通に使用していて生じた自然損耗(経年劣化)に関しては、原則として、賃借人に原状回復の義務はないとされています。しかし、オフィス等の事業用不動産では、契約書の定めによることとされ、契約書上、入居者の負担で全てもとに戻して明け渡す義務が課されている例が多々見受けられます。このような場合、入居者は賃借当時の状態にまで原状回復する義務を負担することとなるので、工事の範囲や期間、期限については、きちんと確認する必要があります。また、裁判所においても、入居者に原状回復の義務を認める判例がでています。
平成12年に施行された定期借家法による借家契約。従来の普通借家契約とは異なり、契約期間の定めがある賃貸借契約について、その期間の満了により確定的に契約が終了し、更新がないとする契約形態をいいます。引き続き賃借したい場合は、貸主・借主との間で再契約する必要があります。
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