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オフィス移転マニュアル

| 移転計画の立案 | 移転先の選定 | オフィスプランニング | 賃貸借契約 | 移転手続き・新オフィスの運用 |

賃貸借契約

契約の手順

  • 入居申込書の提出

社名、住所、代表者名、業務内容、取引銀行、使用形態等を記入し、貸主に提出します。貸主はこれに基づいて入居者の信用調査を行います。申し込み時には、会社案内や業務案内等を添付すると会社の内容をより理解してもらいやすく、審査が円滑に進みます。

  • 重要事項の説明

貸主から承諾が出れば、賃貸借契約が成立するまでに、仲介業者の宅地建物取引主任者から、重要事項(建物・設備・契約の内容・契約期間と更新・解除・法令による制限等)について記載された書面(重要事項説明書)の交付により説明を受けます。

  • 預託金の支払

契約締結日までに、預託金(敷金・保証金)を預け入れます。ただし、契約締結から入居までの期間が長い場合は、契約時に預託金の一部を預け入れる場合もあります。

  • C契約書に押印

重要事項の説明を受けた後、契約の締結を行います。契約時には、下記のような書類の一部または全部の提出が必要になりますので、早めに揃えておきます。賃貸借契約は、従来通りの借家契約(普通借家契約)と、定期借家契約に大別されます。押印するまでに契約書のすべての条項を慎重にチェックし、疑問があれば仲介業者に相談し、納得のいくまで調整しましょう。

  1. 会社の印鑑証明書
  2. 会社の登記簿謄本
  3. 保証人の住民票・印鑑証明
  • 現入居ビルの解約手続き

移転先の目途がついたら、現入居ビルの退去する準備に入ります。現在締結している賃貸借契約を再確認し、契約書に基づいて貸主に解約予告を提出しなければなりません。即日解約をする場合は、解約予告期間に相当する賃料等を支払う必要があるので、スケジュールの調整は慎重に行いましょう。

契約書のチェックポイント

  • 契約面積
  1. どこまでが契約面積か確認
  2. 専用部分のみか、共用部分を含むか
  3. 契約面積の単位は「坪」か「u」か
  • 賃料
  1. 入退去月の賃料・共益費は、日割り計算によることが多いが、1ヵ月分を全部支払う内容になっている場合もあるので、確認が必要
  2. 振込手数料は通常は、借主負担
  3. 賃料が周辺相場と著しく釣り合わなくなった場合は、契約期間内でも、協議改定される場合がある
  • 預託金(敷金・保証金)
  1. 預託金の返還額、および返還時期の確認
  2. 償却費がある場合、入居年数や地域により、償却率が異なる場合があるのでチェックが必要
  • 原状回復
  1. 退去時、原則として貸室内を現状に復して返還
  2. 工事の範囲や期間と期限等を確認する
  3. 通常、貸主指定の工事業者に発注するように定められている
  4. 居住用の原状回復と異なる点に注意
  • 解約予告期間
  1. 中途解約に関する特約条項が記載されているかチェック(違約金が発生する場合有)
  2. 通常、6ヵ月〜3ヵ月前までに書面で通知する
  3. 即時解約の場合は、予告期間に相当する賃料等を支払わなければならないのが一般的
  4. 普通借家契約の賃貸借期間満了時には、契約書で定めた通知期間内に契約を存続するか否かを書面により意思表示をしないと、同一条件で同一期間の自動更新となる旨、契約書に定められているのが一般的

原状回復義務とは

原状回復とは、契約終了に伴い、各当事者が給付されたものを返還し、契約がなかったものと同じ状態に戻すことをいいます。不動産の賃貸借契約ではよく問題になるのが、明け渡し時、賃借人はどこまで原状回復する義務があるかということです。近年、賃貸住宅においては、普通に使用していて生じた自然損耗(経年劣化)に関しては、原則として、賃借人に原状回復の義務はないとされています。しかし、オフィス等の事業用不動産では、契約書の定めによることとされ、契約書上、入居者の負担で全てもとに戻して明け渡す義務が課されている例が多々見受けられます。このような場合、入居者は賃借当時の状態にまで原状回復する義務を負担することとなるので、工事の範囲や期間、期限については、きちんと確認する必要があります。また、裁判所においても、入居者に原状回復の義務を認める判例がでています。

定期借家契約とは

平成12年に施行された定期借家法による借家契約。従来の普通借家契約とは異なり、契約期間の定めがある賃貸借契約について、その期間の満了により確定的に契約が終了し、更新がないとする契約形態をいいます。引き続き賃借したい場合は、貸主・借主との間で再契約する必要があります。


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